Для полноценной жизни на земле рядом со своим хозяйством или в родовом поместье семье необходим жилой дом. К сожалению, законодательство в нашей стране  исходит из того, что земля, предназначенная для сельского хозяйства, имеет строго ограниченные способы использования, связанные исключительно с сельхоз деятельностью и производством.

В глазах чиновника и любого судьи земля сельскохозяйственного назначения должна выглядеть как гадко вспаханное поле. С большой неохотой чиновники соглашаются с тем, что ряд построек для сельхоз деятельности все же необходим. Но вот с необходимостью жилого дома для фермера, который на этой земле живет и ее обрабатывает, законодатель ну никак согласиться не может.

Нет, он в принципе допускает, что дом фермеру, наверное, нужен, но только не рядом с его хозяйством, а например, где-нибудь в ближайшем населенном пункте. В связи, с чем земли у нас разделены четко на те, где можно жилые постройки строить и те, где нельзя.

В нашем поселении земля оформлена под крестьянское (фермерское) хозяйство, так как, по мнению организаторов поселения, закон о крестьянских (фермерских) хозяйствах позволяет строить жилой дом. Вопрос этот очень спорный, ниже я расскажу почему.

Вообще законодательство в целом не знает такого особого статуса недвижимости как Дом фермера. Единственный документ, который упоминает о доме фермера – это Санитарные правила 30-102-99. В частности, в соответствии с пунктом 5.2.4 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», в городских, пригородных и сельских поселениях для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача, дом ремесленника, дом продавца товаров повседневного спроса, дом фермера и др.).

Вот и все, что законодатель нашел нужным сказать о доме фермера – это дом лица, ведущего индивидуальную трудовую деятельность. Почему для фермера нужен особый дом и что такого особенного этот дом будет включать, вышеуказанный документ не упоминает.

Фермеры руководствуются Федеральным законом от 11.06.2003 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» N 74-ФЗ, где в ст. 6 указано, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.

Фермеры считают, что жилой дом является «иной постройкой» и возведение их на землях сельхоз назначения правомерно.

При этом часто упоминается, что статьей 10 старого Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 1990 года гражданам, ведущим фермерское хозяйство, было предоставлено право на выделенном для ведения хозяйства земельном участке, возводить жилые строения и сооружения, необходимые для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

Однако в новом законе никакого упоминания о жилых постройках нет, в связи с чем суды «завалены» делами о жилых постройках на землях для КФХ, так как спор о том, можно ли строить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения, возникает постоянно: и в отношениях с местной администрацией и в отношениях с регистрирующими органами.

Суды однозначно считают, что ни Земельный кодекс, ни Закон о КФХ не дает право фермеру строить жилой дом на землях сельхоз назначения, при этом ссылка на ст. 6 ФЗ о КФХ отметается: жилой дом – это не иная постройка, это не средство производства! Для жилого дома нужна определенная категория земли. (Смотрите, например, определение  Калужского областного суда от 11 сентября 2013 г. по делу № 33-2150/2013, постановление ФАС Центрального округа от 8 августа 2012 г. по делу N А08-5333/2011 , Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 N 1586-О )

Итак, рассмотрим, какие могут возникнуть проблемы при строительстве жилого дома на землях сельхоз назначения:

1. Практически невозможно получить разрешение на строительство именного жилого дома (хотя некоторые местные органы такое разрешение дают)
2. Невозможно зарегистрировать право собственности на жилой дом даже при наличии разрешения на строительство
3. Невозможно присвоить адрес жилому дому
4. Возможен снос дома как самовольной постройки
5. Штраф за нецелевое использование земли

 

1. Получение разрешения на строительство дома фермера

Жилой дом является капитальной постройкой в том случае, если он прочно связан с землей, и его никак нельзя переместить, не причинив ему вреда. В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство любых капитальных построек возможно только при условии получения разрешения на строительство. При этом к капитальным постройкам не относятся сараи, бытовки, беседки, навесы, срубы без фундамента или на сваевом фундаменте, то есть то, что можно демонтировать и перевезти при необходимости. Разрешение на строительство подсобных построек вспомогательного характера также не требуется (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления. Вид постройки, на которую можно получить разрешение на строительство, зависит от вида разрешенного использования  земли. Виды разрешенного использования земли и примерный перечень капитальных построек, которые могут быть построены на тех или иных землях определены Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Для земель сельхоз назначения возможность возведения жилых домов перечень не содержит.

В связи с этим при обращении за разрешением на строительство жилого дома на сельхоз землях компетентные органы выдают отказ. Бывали случаи, когда разрешение на строительство жилого дома все-таки выдавалось, например, если фермер обращался за разрешением до 2003 года, то есть когда действовал старый закон о КФХ, либо, если фермер указывал Дом фермера в качестве вспомогательной постройки.

Однако заставить местные органы выдать разрешение на строительство именно жилого дома через суд нельзя, поэтому если ваша администрация придерживается мнения, что жилой дом на землях сельхоз назначения строить нельзя, то суды ее поддержат (смотрите, определение Калужского областного суда от 11 сентября 2013 г. по делу N 33-2150/2013, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 28 мая 2013 г. по делу N 33-4139/2013).

2. Регистрация права собственности на дом фермера

Многие фермеры обращаются в суд с требованием обязать регистрационную службу зарегистрировать уже построенный на землях КФХ дом. Как правило, суды отказывают в данном требовании и в том случае, когда разрешение на строительство не было получено и даже в том случае, когда было.

В первом случае основание для отказа следующее: постройка, на которую требуется разрешения на строительство, может быть зарегистрировано без такого разрешения, только в случае, если собственник постройки ранее обращался за разрешением на строительство и ему отказали (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010)

При этом обращение за разрешением на строительство должно быть оформлено надлежащим образом и иметь правовые основания, то есть подать формальную просьбу о выдаче разрешения на строительство дома, а потом идти в суд и оспаривать отказ, нельзя (смотрите, постановления ФАС  Московского округа от 04.03.2015 N Ф05-16429/2014 по делу N А40-88546/13, ФАС Северо-Западного Округа от 1 ноября 2010 г. по делу N А56-75499/2009 и Постановление ФАС Уральского округа от 18.08.2011 N Ф09-5141/11 по делу N А60-45779/2010).

Мне удалось найти только одно дело, когда фермер после нескольких лет судебных тяжб все же зарегистрировал свой дом на землях КФХ через суд, не получив на него разрешение на строительство. При этом он неоднократно обращался за разрешением на строительство жилого дома, ему отказывали, он внес изменения в назначение постройки, обозначил ее как административно-складское помещение, ему все равно отказали, и только при таких условиях суд признал его право собственности на эту постройку и обязал регслужбу зарегистрировать это право собственности. (смотрите, Постановление ФАС  Центрального Округа от 19 марта 2015 г. N Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012)

Однако даже при наличии разрешения местной администрации на строительство жилого дома на землях сельхоз назначения не гарантирует, что Вам удастся постройку зарегистрировать как жилой дом. Например, по мнению Московского областного суда, такой дом по факту не является жилой постройкой, так как жилые постройки можно строить только в рамках земель, относящихся к землям населенных пунктов  и специально для этого предназначенных. Поэтому такая постройка, даже если в разрешении на строительство написано «жилой дом», является нежилым помещением, предназначенным для сельхоз производства, а следовательно, для регистрации права собственности на него  требует акта ввода его в эксплуатацию, как на любое нежилое помещение. (смотрите, апелляционное определение  Московского Областного Суда от 22 сентября 2014 г. по делу N 33-18780/2014).

Президиум Ленинградского областного суда также считает, что даже наличие разрешения на строительство жилого дома на землях, предназначенных для КФХ и расположенных за пределами населенных пунктов, не позволяет строить жилой дом фермеру как самостоятельный объект, только как составную часть имущественного комплекса фермера производственного назначения. Зарегистрировать право собственности на жилой дом нельзя (смотрите, постановление Президиума Ленинградского Областного Суда от 26 мая 2015 г. N 44г-9/2015)

Еще один дом фермера, построенный при наличии разрешения на строительство и даже акта ввода его в эксплуатацию, находится в Приморском крае. Зарегистрировать на него право собственности как на жилой дом фермеру не удалось. Суд Приморского края считает, что жилой дом на землях сельхоз назначения не может существовать в принципе (смотрите, определение Приморского краевого суда от 20 июля 2015 г. по делу N 33-6057)

Пермский краевой суд также отказал фермеру в регистрации права собственности на дом, в котором он проживает круглогодично вместе с семьей и работниками. Суд считает, что факт проживания людей в доме не наделяет их правом называть этот дом жилым, так как признание его жилым повлечет изменение категории земли (смотрите апелляционное определение Пермского краевого суда от 22 декабря 2014 г. по делу N 33-11842)

 

3. Адрес для дома фермера

Если вы захотите дать название улице в своем поселении и официально присвоить адрес вашему жилому дому, например, ул. Южная д. 5, то и здесь столкнетесь с трудностями. По мнению судов адреса – это прерогатива земель населенных пунктов, к землям сельхоз назначения эта прерогатива не относится. (Смотрите, например, Апелляционное определение  Оренбургского областного суда от 20 ноября 2014 г. по делу N 33-6430/2014)

4. Требование о сносе самовольной постройки

Построенный на землях сельхоз назначения дом без соответствующего разрешения на строительство может быть признан самовольной постройкой в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Чем это грозит?

Самовольная постройка в силу ст. 222 ГК РФ при соблюдении ряда обстоятельств подлежит сносу. Постараюсь коротко разъяснить, когда можно снести самовольную постройку:

1. При отсутствии разрешения на строительство, когда оно необходимо.
2. Когда постройка построена на земельном участке, который по виду разрешенного использования вообще не допускает строительство построек, например, если разрешенное использование участка – пашня. К землям КФХ и землям с разрешенным использованием «Сельскохозяйственное производство» данный пункт не относится.
3. Если постройка нарушает требование санитарных или противопожарных норм, угрожает жизни или здоровью граждан.
4. С требованием в суд о сносе постройки обратилось надлежащее лицо. Сам по себе факт признания постройки самовольной еще ничем не грозит. Построил фермер на своей земле какое-то здание, ну и что. Если оно никаких санитарных и противопожарных норм не нарушает, не создает угрозу окружающим, то снести его просто так нельзя. Тут надо понять, кому это здание может реально помешать.

Высшие суды считают, что с иском о сносе самовольной постройки может обратиться только собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, прокурор либо орган, наделенный таким правом законом  (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Изучение судебной практики в отношении жилых домов, построенных на землях сельхоз назначения, показало, что суды отказывают местной администрации, если она заявляет требование о сносе постройки, так как такая постройка сама по себе не нарушает права местной администрации. Данное утверждение справедливо только для случаев, когда земля у фермера в собственности, а дом построен на землях КФХ с соблюдением санитарных и противопожарных норм. (смотрите, например, Постановление ФАС  Центрального Округа от 19 марта 2015 г. N Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012, апелляционное определение Тюменского областного суда от 8 июня 2015 г. по делу N 33-2940/2015)

Постройка на арендованной земле может быть снесена по иску собственника земли (арендодателя).

Постройка дома в зоне «красных линий» например, в непосредственно близости от газопровода (менее 250 метров), повлечет также снос  такой постройки. (Апелляционное определение Московского областного суда от 03.06.2015 по делу N 33-12960/2015)

Вообще самовольные постройки тема очень интересная и сама по себе очень обширная. Не будем ее пока развивать и пойдем дальше.

5. Штраф за нецелевое использование земли

За нецелевое использование земли предусмотрена административная ответственность статьей 8.8 Кодекса об административных правонарушениях. При этом есть общая норма за нецелевое использование любой земли (штраф 10000 рублей) и есть специальная норма за неиспользование сельхоз земли для ведения сельхоз производства (штраф 3000 рублей).  Под неиспользованием земли для сельхоз производства понимаются следующие виды бездействия (Постановление Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369):

— на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

— на сенокосах не производится сенокошение;

— на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

— на пастбищах не производится выпас скота;

— на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

— залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

— залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов.

Если же вы активно осваиваете землю в направлении сельхозпроизводства, в том числе выращиваете плодовый сад, содержите питомник, занимаетесь аквакультурой и иными видами сельхоз деятельности, привлечь Вас к административной ответственности будет тяжело. При этом наличие жилого дома роли особой не сыграет, конечно, при условии, что жилой дом не занимает большую часть участка.

Для себя я сделала такой вывод: называть дом жилым домом ни в коем случае нельзя, обязательно следует получить разрешение на строительство, например, административно-бытового здания или административно-складского здания. Вводить его в эксплуатацию и регистрировать не спешите, пока у вас не появится острая необходимость начать платить налог или продать его.

Автор: Мартынова Галина